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全国楼市分化中回暖:北京成交量大幅反弹

全国楼市分化中回暖:北京成交量大幅反弹

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  一二线城市已经出现明显升温信号,北京楼市成为重要风向标。

  多维度政策支持下,国内楼市逐渐回暖,但分化也更加明显。据中指研究院最新数据,3月楼市整体成交量上行,同比降幅扩大,但一二线城市已经出现明显升温信号,其中北京环比升幅超过80%,成为重要风向标。

  有北京房产中介人士对记者表示,当前二手房成交已经达到甚至超过疫情前的水平,房源供不应求正在重现。另据记者从多家银行了解到,目前北京首套、二套房贷利率仍维持基准利率上浮55个和105个基点,但放款速度明显加快,材料齐全最快3周放款。

  不过值得注意的是,当前三四线城市成交颓势尚未完全扭转,中指研究院监测的三线代表城市成交量整体环比下滑10.4%。不过近期各地因城施策加码,业内普遍预期销售端回暖只是时间问题。具体来看,在数十个城市采取调降贷款利率、降低首付比例等措施之后,部分城市陆续放开限购/限贷政策,继郑州取消“认房又认贷”之后,哈尔滨近日取消了6区的3年销售政策,福州也传出放开限购的消息。

  北京楼市“报复性回暖”

  “买的话抓紧吧,最近房源很紧张了,有个客户一犹豫白工作一年。”虽然有夸张的成分,但这位房产中介也道出了最近北京楼市的变化。据他透露,目前北京海淀区热门小区房子总价比之前上浮超过10万元,成交已经明显超过去年甚至是疫情之前的水平。该中介人士所在门店一天至少卖出5套房,房源完全跟不上需求。

  量价齐升,这与去年8~11月几乎零成交的状态形成鲜明对比。当时有朝阳区房产中介人士对记者表示,去年下半年以来银行房贷收紧一方面抑制了购房者的需求,另一方面回款时间延长、价格低于预期也让房东出手意愿降低,二者进一步形成负向反馈。

  但自去年9月以来,监管不断纠偏房地产供给与需求端融资政策,房贷政策边际宽松在各地陆续上演,银行房贷额度和放款速度均有明显改善,加上1月下旬5年期以上LPR报价时隔21个月首次下调,销售端情绪逐渐回温。

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  有北京通州某房产中介人士表示,目前其覆盖区域一个小区平均一个月能成交10套左右,他所在中介门店3月成交量比2月提升了60%左右。房价方面,热门抢手的房源上浮幅度多在3%~5%,但总价变化一般不超过10万元,且最终“还有商量的余地”。该中介人士透露,多数房东已经接受房价稳定的现实,不再寄希望于大幅上涨。以通州地区某相对热门的小区为例,春节前成交价398万元左右,现在挂牌价在410万元左右。

  上述通州中介人士还表示,当前房贷放款速度明显提高,组合贷一个半月,商贷最快用不了一个月,“而且走中介更快”。

  第一财经记者从北京当地多家银行了解到,当前纯商业贷款的房贷利率仍维持LPR上浮55个基点(首套)、105个基点(二套)的水平,但放款速度最快已经缩短1个月以内。工商银行北京一位信贷经理表示,目前该行房贷额度较为充足,二手房过完户后,抵押+放款最快只需2~3周时间,如果手续齐全审批只需要3天,组合贷一周左右。他同时反映,当前额度充足不用排队,他所在支行在公积金驻点接受的组合贷申请已经增多到10个/天左右,反映出楼市明显回暖。

  另有某中小银行在北京的信贷经理表示,如果手续齐全最快3周可以收到贷款,不需要排队。不过,也有建设银行信贷经理表示:“中介对成交量的说法多少有些夸张、宣传的成分。”他所在支行新房可以1个月放款,但二手房因为手续更多仍需要2个月左右。

  回暖迹象已经真实反映在数据上。中指研究院最新统计数据显示,3月全国楼市成交虽然同比降幅持续扩大,但环比明显上行,尤其一二线代表城市回暖明显。除上海因为疫情因素干扰持续环比下滑外,一线城市成交面积均实现环比增长,其中,北京以80.4%的环比增幅领先,广州、深圳分别增长34%、26%。

  分化之下因城施策持续加码

  虽然整体成交转降为升,但截至3月26日,相比一线城市整体12%和二线代表城市32.3%的环比增幅,三线代表城市3月的成交量继续环比下降了10.4%。

  具体来看,二线城市中,苏州以67.4%的成交环比增幅领先,福州、武汉分别环比增长53.4%、51.2%位列第二、第三。但城市之间的分化仍然存在,比如南京的成交环比降幅仍超过20%。三线城市环比下滑的同时,同比降幅扩大至75.5%,其中连云港成交较上月下降69.9%,韶关降了26.7%。

  分化之下,各地因城施策还在不断加码。继郑州取消“认房又认贷”、哈尔滨取消主城区6区内3年限售之后,近日福州地区也传出放松限购政策的消息,称外地户籍在福州主城区内购房无需提供社保或纳税证明或落户。此外,深圳据称将上调执行一年的二手房参考价,即“参考价将上调3%-5%”。

  此外,二线以下尤其三四线城市对房贷利率的调整不断,房贷利率仍处在下行通道。据贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据,3月贝壳研究院监测的103个重点城市中,82个城市主流利率下调,成都当月首套利率下调69个基点,回调幅度最大,二套房贷利率降低34个基点。总体来看,103个重点城市主流首套房贷利率为5.34%,二套利率为5.60%,分别较上月回落13个、15个基点,创下2019年以来最大单月降幅。此外,本月平均放款周期为34天,较上月缩短4天。

  监管鼓励和各地政策多维度松绑背景下,业内普遍预期,房地产销售端整体回暖只是时间问题,融资性资金的补充也将进一步改善购房者信心。

【编辑:岳川】
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    2022-04-04 00:05:07 

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